Verdivurdering eller e-takst?

– En eiendomsmegler er tett på markedet og har normalt god oversikt over prisutviklingen på eiendommer i sitt nærområde. Eiendomspriser er alltid ferskvare fordi det er mange forhold som kan påvirke prisutviklingen både på kort og lang sikt. Spisskompetansen til eiendomsmeglere har bygges opp over lang tid, og de har derfor et godt grunnlag for å gi en uttalelse om eiendomsprisene, sier Magne Storheim, eiendomsmegler og seniorrådgiver. Han jobber på kontoret i Eiendomsmegler Vest i Nordhordland.

 

Han har jobbet som eiendomsmegler i 35 år og utført verdivurderinger i alle disse årene. Det nok kravene til dokumentasjon og kontroll av opplysninger som har endret seg mest i denne tidsperioden. 

 

– En verdivurdering er en uttalelse på en eiendoms antatte markedsverdi i dagens marked. Verdivurderingen gir selgeren en indikasjon på prisen en kjøper vil være villig til å betale for boligen basert på ulike faktorer og kriterier, sier Pål Johannessen, salgsleder og eiendomsmegler hos Eiendomsmegler Vest Øygarden.

 

Flere faktorer spiller inn når det skal settes en verdivurdering. De viktigste er størrelse, standard, byggeår og beliggenhet.  

 

– Vi ser på nærmiljøet til der boligen ligger, og vektlegger da nærhet til skole, barnehage, offentlig transport, matbutikker, kjøpesentre og turmuligheter. Eventuelle oppgraderinger av boligen, opparbeidelse av tomt og sammenlignbare salgsobjekter i nærområdet er også relevant, forteller Pål.

 

Hva påvirker verdien av boligen? 

Hvis leiligheten ligger i 1. etasje, vil den score lavere på en verdivurdering sammenlignet med en leilighet i 4. etasje. Trafikkstøy kan også ha negativ innvirkning på prisen. I distriktet er det større verdi å ha stor tomt. 

 

Bor du i et enderekkehus eller eiendommen din er i enden av en blindvei, er det mer attraktivt enn boliger som er plassert i midten. Boligstandarden har også mye å si. 

 

– En nyoppusset leilighet i et gammelt bygg vil naturligvis få høyrere verdi enn en leilighet i samme etasje som ikke er pusset opp, forklarer Pål.

 

En verdivurdering kan settes av eiendomsmegler, takstmann, jurist eller advokat med tillatelse i henhold til eiendomsmeglingsloven §4-5.

 

– En verdivurdering utført av eiendomsmegler setter omtrentlig verdi på eiendommen. Det er ikke en teknisk vurdering, men en markedsvurdering av eiendommen. Trenger du en teknisk vurdering eller tilstandsvurdering, bruker du takstmann, sier Magne.

 

Hva er forskjellen på verdivurdering og e-takst?

Mens en verdivurdering ofte er en enkel uttalelse fra en eiendomsmegler på antatt markedsverdi, stiller e-taksten strengere krav til dokumentasjon på hvordan megleren har kommet frem til vurderingen sin. 

 

– I en e-takst er det krav om å legge ved bilder av boligens kjøkken, bad og fasade. Det skal opplyses om hvilken type bolig det er, hvilken eierform selger har til boligen og tomten, samt dokumentere størrelsen på boligen, sier Pål. 

 

E-taksten baserer seg på statistikk for boligsalgene i nærområdet de siste årene, og tar hensyn til eventuelle prisøkninger og prisnedganger for området. Den endelige vurderingen blir sammenhengen mellom opplysninger gitt av selger, meglers vurdering og statistikken for boligmarkedet i området.

 

I forbindelse med refinansiering og lån i bank, blir e-takst brukt som dokumentasjon på eiendommens verdi. 

 

– Verdivurdering brukes oftest i forbindelse med en salgsprosess. Den er mer uformell enn en e-takst, og trenger ikke være like streng i form av dokumentasjon og prissetting. Vurderingen kan være et prisintervall som varierer på noen hundre tusen, ut ifra hvor mye arbeid selger er villig til å legge ned i salgsprosessen, forklarer Pål.

 

Hvis selger er villig til å ta imot tips og råd fra megleren, og kanskje bytte ut gulvet i stuen, male veggen til inngangspartiet eller bruke boligstyling, kan selgeren sikte seg inn mot den høyeste summen i indikasjonen.

 

Hvor nøyaktig er en verdivurdering?

En verdivurdering gjøres alltid i samråd med andre meglerkolleger.

 

– Vi operer innenfor en geografisk krets hvor vi har kunnskap. Når det er noe ekstraordinært med boligstandarden eller beliggenheten, er det vanskeligere å sette en verdivurdering. Mens byggekostnader er det samme, er tilbud og etterspørsel variabler.

 

En verdivurdering kan ha et avvik på fem til ti prosent avhengig av etterspørsel på når eiendommen blir lagt ut. Eiendomsomsetningen skjer etter auksjonsprinsippet og ikke fastpris-prinsippet. 

 

Trenger du flere meglere til å sette verdivurdering? 

I tilfeller hvor eiendommen ikke skal ut på det åpne markedet og du ikke får testet responsen fra mulige kjøpere i et fritt marked, kan det være lurt å innhente flere vurderinger. Dette kan være i forbindelse med et samlivsbrudd hvor den ene parten skal kjøpe ut den andre.

 

– Dersom du kun ønsker en verdivurdering til en boligsalgsprosess, er det som regel ikke nødvendig med flere vurderinger i forkant. Da skal boligen uansett ut på det åpne markedet, og det er til syvende og sist markedet som bestemmer prisen, sier Pål.

 

Før en verdivurdering er det lurt at eier har forberedt seg og samler inn informasjon og dokumentasjon om eventuelle fornyelser og ombygginger, boligtegninger og størrelse. 

 

– Eiendomsmegler forbereder seg ved å se på tilgjengelig informasjon i databasen, som tomtestørrelse og beliggenhet. Vi sjekker om det er tinglyst spesielle ting på eiendommen. Ekstra informasjon blir supplert under befaringer, sier Magne.