Hva betyr de nye reglene for boligsalg

Avhendingsloven har regler for hvordan forholdet mellom kjøper og selger er ved salg av bruktboliger.

– Før lovendringen 1. januar var det svært vanlig at boliger ble solgt med et «som den er»-forbehold, som innebar at selger kunne fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen. Nå er det ikke lenger mulig å ta slike generelle forbehold i forbrukerkjøpstilfellene. Forbeholdet må være konkret og spesifikt, forklarer Magne Storheim, fagansvarlig og seniorrådgiver i Eiendomsmegler Vest.

Han er positiv til lovendringen, og mener det sikrer en tryggere bolighandel for begge parter.

– Loven legger til rette for at flere skal bruke tilstandsrapport ved salg av bruktbolig. Det er jevnt og trutt mange konflikter knyttet til bruktbolig, men endringen kan føre til en tryggere bolighandel og færre reklamasjoner og tvister, sier Storheim, og presiserer:

– Men det er en fare for at det blir flere reklamasjoner av mer bagatellmessig art som følge av lovendringen. Særlig de første årene, før vi får en ny rettspraksis på området.

Meglers rolle er viktigere enn noen gang

Eiendomsmeglerens rådgiverrolle blir viktigere enn noensinne.

– Selger kan forvente enda tettere oppfølging for å sikre en nøyaktig og riktig presentasjon av eiendommen. Vi må bruke klare og tydelige formuleringer slik at både selger og kjøper forstår hva innholdet i informasjonen betyr, og hvilket ansvar kjøper påtar seg der hvor det er lovlighetsmangler. Vår oppgave er å påse at det er samsvar mellom tilstandsrapport, selgers egenerklæring og salgsoppgaven som kjøper får, sier eiendomsmegler Pål Huun Monsen.

Er det avvik mellom informasjon i tilstandsrapporten fra takstmann og egenerklæringsskjemaet fra selger, må dette kontrolleres og avklares. Lovendringene krever en enda grundigere gjennomgang av boligen før salg.

– Nå etter lovendringen må megler gjennomgå fremlagte opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema og eierskifterapport sammen med selger og rådgi hvor du bør foreta et spesifisert forbehold. Jeg tror mange meglere vil oppleve dette som svært krevende, og antall timer de bruker på hvert oppdrag vil bli betydelig høyere, sier Kristine Himle, eiendomsmegler, jurist og fagansvarlig.

All informasjon skal komme tydelig frem i salgsrapporten og tilstandsrapporten.

– Hvis ikke det engasjeres en megler, er det selgeren selv som må opplyse om alle kravene som er i loven, påpeker Storheim.

Mest klage på lekkasje og fukt

Spesifiserte forhold skal være konkrete nok til at kjøper kan ta det med i vurderingen sin. Hvis badet er gammelt, men takstmannen har ikke målt fukt, kan megler eksempelvis anbefale at det utformes et forbehold som «Selger tar forbehold om at det kan være fukt og skader som følge av fukt på badet».

– Noen av de vanligste klagene ved bruktsalg omhandler klager på bad, lekkasjer på bad, kjøkken, våtrom og tak, og fukt i kjeller. Dette utgjør i utgangspunktet større konstruksjoner hvor kostnader for å rette opp er høye, forklarer Himle.

Lovendringen medfører også en egenandel på 10 000 kroner ved mangelskrav, og en egen bestemmelse om innendørs arealavvik. Et innendørs arealavvik på to prosent og minimum en kvadratmeter regnes som en mangel.

– De nye reglene stiller også strengere krav til takstmennenes tilstandsrapport. Vi håper og tror at disse vil være til god hjelp for å unngå unødvendige reklamasjoner fra kjøper på byggetekniske forhold, sier Monsen.

Dette bør du som selger vite:

• Selger får et strengere ansvar for å opplyse om relevante forhold ved boligen.
• Det er viktig med gode, grundige tilstandsrapporter og riktige opplysninger fra eiendomsmegler.
• Skaff deg god oversikt over boligens tilstand og opplys om alt du vet.
   

Dette bør du som kjøper vite:

• Kjøperens undersøkelsesplikt er tydeliggjort i avhendingsloven; Les og forstå alle salgsdokumentene.
• Hvis det er noe du ikke forstår, kontakt megler eller andre fagfolk.
• Hvis det er noe du vil reklamere på som det står opplyst om, har du mistet reklamasjonsretten.
• Det nytter ikke å lese Finn-annonsen og klage på bakgrunn av manglende informasjon i den.
• Er du førstegangskjøper? Det er viktigere enn noen gang å lese alle dokumenter.